春節後才分管地產的倪虹, 擔任房屋城鄉建設部黨組成員, 副部長至今已滿三年. 7月12日下午, 在住建部組織召開的工作會議上, 他提出 '應該帶著感情做棚改' . 這源自一部名為《安居》的現實題材片, 他看後十分感動. 前些天, 他去黑龍江, 看到老樓坍塌的區域, 覺得當地狀況很難, '還是要搞棚改, 但是要精準. ' 他還致謝財政部和發改委, 在這10年來投了一萬億到棚改, '真是投錢了. '
倪虹提到, 5月19日, 住建部出台進一步做好調控的通知, 具體內容包括調供給, 編製市場規劃, 控制資金流入房地產炒房等, 希望能穩地價穩樓價, 保證市場平穩發展. 他說, 目前大家對棚改有些偏激議論. '大家得守規矩, 市場不能是亂的, 不然好政策會被念歪. '
值得注意的是, 住建部提出, 對商品房屋庫存不足, 樓價上漲壓力較大的地方, 仍主要採取貨幣化安置的2018年新開工棚改項目, 開發銀行, 農業發展銀行棚改專項貸款不予支援.
如此看來, 國家發錢讓老百姓買房, 這樣的好日子似乎要到頭了. 前不久, 市場傳出國開行 '收回棚改項目地方行貸款審批權' 的消息, 隨即引起全國樓市的連鎖反應. 其中, 尤以三四線城市震動最為劇烈, 並引發地產概念股的整體震蕩. 雖然棚改貨幣化收緊的消息, 後來得到國開行闢謠, 但多家證券機構表示, 當前政策對於推進貨幣化安置的意願下降, 棚改對於地產的拉動作用趨勢放緩.
過去4年間, 棚改貨幣化安置堪稱地產銷售的 '幕後功臣' . 貨幣化安置可以直接拉動當地商品房銷售, 帶動去庫存, 棚改拆遷後形成的剛需購房群體進到商品房市場, 也會刺激樓價上漲, 開發商進一步補庫存, 間接拉動地產投資. 不過, 隨著三四線庫存去化壓力的減小, 這種政策性紅利正在淡化, 諸如拉高樓價, 引起地方債務危機的爭議卻越來越多.
炙手可熱的棚改貨幣化安置, 恰如潘多拉開啟又關上的盒子, 這裡面裝滿了政策部門及老百姓關於美好生活的希望, 也儲存著利益相關者的貪念與市場的瘋狂. 在不可預見的未來, 這股力量還將會帶來什麼?
開啟 '魔盒'
當天的工作會議上, 除了倪虹, 房屋保障司司長曹金彪, 住建部新聞發言人秦海翔, 發展改革委投資司處長譚成文, 財政部綜合司處長高峰均到場參會. 住建部表示, 今年1月至6月, 全國棚戶區改造已開工363萬套, 占今年目標任務的62.5%. 下一步, 住建部將在加大棚改配套基礎設施建設力度的同時, 依法依規控制棚改成本, 嚴禁違規支出.
根據網易房產報道, 住建部明確提出三點要求. 其一, 因地制宜推進棚改貨幣化安置, 商品房屋庫存不足, 樓價上漲壓力較大的地方, 應有針對性地及時調整棚改安置政策, 更多採取新建棚改安置房的方式; 其二, 商品房屋庫存量較大的地方, 可以繼續推進棚改貨幣化安置. 其三, 進一步合理界定和把握棚改的範圍和標準, 不搞一刀切, 不層層下指標, 不盲目舉債鋪攤子.
棚改, 全稱棚戶區改造. '棚戶區' 一般指城市中結構簡陋, 抗災性差即抗震, 防火, 防洪性差, 居住擁擠, 功能差, 居住環境差, 無道路, 無綠化, 無公共活動場地, 採光通風差的房屋集中的地方. 棚改的安置方式主要有兩種: 貨幣化安置和實物化安置. 實物化安置就是政府給被拆了房子的住戶置換房子, 貨幣化安置則是政府給需要安置的住戶發放資金讓其自己購房. 貨幣化資金安置的主要提供方是國家開發銀行, 農業發展銀行以及部分商業銀行.
2005年, 遼寧省率先啟動礦區和老工業區棚戶區改造計劃, 標誌著我國棚戶區改造工程的啟動. 截至2014年的十年間, 國家一共改造了2000萬戶, 約每年改造150萬戶到200萬戶. 不過, 彼時的 '棚改' 更多與民生工程掛鈎, 跟商業性質的房地產行業沒有多少關聯.
國內具有規劃性質的棚改曆程要從2014年開始, 體現在當年的人大政府工作報告中, 並提出到2020年基本完成城市棚戶區改造的任務. 其中, 2014年至2017年的規劃棚改目標分別為470萬套, 580萬套及600萬套. 《2018年人大政府工作報告》內容顯示, (五年來) 棚戶區房屋改造2600多萬套, 農村危房改造1700多萬戶, 上億人遷新居. 同時, 啟動新的三年棚改攻堅計劃, 今年開工580萬套.
值得關注的是, 2014年, 國務院提出加大改造建設力度, 創新融資體制機制和加強組織領導等三項要求. 其中影響最大, 對房地產影響最為深遠的, 是 '創新融資體制' 的PSL融資.
將實物安置轉為貨幣安置後, 棚改井噴的 '潘多拉魔盒' 由此開啟. 棚改貨幣化安置的實質是將大量棚戶區房屋拆掉, 然後通過央行提供貸款, 經由國開行, 地方政府將資金提供給棚戶區居民, 讓其購買當地商品房, 從而在短期形成巨大的購房需求. 因而, PSL的投放情況將在很大程度上決定棚改政策力度.
創設PSL之後, 央行開始投放巨量貨幣, 且在貸款利率及年限上非常寬鬆. 在2014年, 2015年和2016年, 央行新增PSL分別為3831億元, 6981億元, 9714億元, 複合增長59%. 截至2017年1月, PSL總額達2.11萬億, 同比增長73%. 根據華創證券統計, PSL利率曾從2014年的4.5%, 降至2015年11月的2.75%. 此外, 國開行和農發行棚改專項貸款的利率水平基本維持在4.14%-4.99%, 平均低於基準利率14.9%, 且貸款期限在20-25年不等.
相較實物補償, 貨幣化補償具有多重優勢. 某國內地產行業調研機構分析稱, 'PSL一個槓桿達到了樓市去庫存, 拉動當地GDP, 化解地方債務風險, 推動民生工程四個目的. ' 該機構認為, 從政府的角度看, 貨幣補償能夠縮短安置周期, 節省過渡安置費用. 從宏觀調控角度看, 貨幣補償具有消化社會存量房屋, 幫助房地產市場庫存出清的作用.
事實上, 棚改貨幣化安置堪稱去年地產銷售的 '幕後功臣' . 2017年, 由棚戶區改造貨幣化安置帶動的商品房住宅需求為31059萬平方米, 占商品房銷售面積比例18.33%, 佔三四線城市商品房銷售面積比例28.50%.
三四線城市的 '得與失'
說到去庫存, 近幾年三四線城市的樓市主題皆與此相關. 2014年以來, 我國房地產調控政策以 '去庫存' 為主題. 受益於中央近兩年大力推行去庫存及棚改PSL, 積壓多年的房源得以快速釋放, 併流入市場. 2016年春, 時任住建部部長陳政高首次公布了2016年全國棚改貨幣化安置帶動當年住宅銷售面積2.5億平米, 佔比全國住宅銷售面積的18%. 對三四線城市而言, 這一比重更大.
湖南省嶽陽市作為中部三四線城市典型, 2016-2017年貨幣化安置比例為74%, 98%, 估算帶動住宅銷售量佔全市36%和53% (住宅總銷售面積分別為477萬平米和524萬平米) . 在去化周期上, 嶽陽中心城區庫存面積去化月數, 自2015 年初的18個月, 下降至2015年末的14個月, 之後下降至2016年末的11個月. 2017年2月末, 這一數字降至10個月.
值得注意的是, 地價, 樓價的上漲, 與庫存的下降亦步亦趨. 公開資料顯示, 2016年嶽陽中心城區地價上漲了21.9%, 住宅銷售均價上漲15.4%. 不僅中部, 經濟實力與人口流量相對佔據優勢的東部三四線城市, 在受到去庫存壓力與棚改貨幣化的 '能量' 刺激後, 去化迅速, 樓價步入高位.
受制於人口增速緩慢及產業外遷, 江蘇常州曾被外界稱為 '鬼城' , 其房地產市場一度庫存高企. 根據中信證券數據, 常州市區 (不含金壇, 溧陽) 商品房屋累計可售面積最高峰為2014年8月的824萬平米, 去化周期為21.4個月. 當地政府採取多種手段解決庫存問題. 除了限制供給之外, 還採取少建甚至停止興建實物保障性房屋, 回購一些房屋的辦法控制供給.
為控制樓價的相對穩定, 常州市政府在政策上頗有創新. 利用租賃社會存量房來提供公租房, 棚改中使用 '房票制度' , 部分避免了三四線城市常見的保障性房屋供應過分衝擊商品房市場的現象.
綜合統計發現, 2016年以來全國部分地區出台的 '去庫存' 政策, 大都與棚改相關. 比如, 2016年3月, 針對保障房供應相對飽和, 商品房庫存高企的實際情況, 雲南省今年起將不再新建公租房, 並加大棚戶區改造的貨幣化安置力度, 打通保障性房屋消化商品房的通道. 同期, 新疆省規定, 提高保障房與商品房轉換比例, 提高棚戶區改造貨幣化安置比重. 2016年4月, 湖北省要求, 各地棚改貨幣化安置比例將不低於50%.
三四線快速去庫存的節奏帶來了本地房企的大洗牌. 更多一線開發商進入當地市場, 他們豐富的開發與運作樓盤的經驗有助於當地房地產市場的回暖. 根據申萬宏源統計, 以西南樣本三線城市為例, 2015年當地前十大地產開發商中一線房企僅佔一席之地, 而2016年一線房企上榜3家, 市佔率從2.3%迅速上升至 12.7%, 本地房企從近三百家規模減少至兩位數.
值得警惕的是, 隨著全國龍頭房企入駐, 行業市場化進程將進一步推進. 上述機構證券分析師王勝稱, 土地財政將轉變為高價賣地, 進而推動當地樓價上漲, 利好三四線龍頭開發商. '以前三四線城市的地產開發在商業運作模式上不太成熟, 土地開發以協議轉讓為主, 而非招拍掛形式, 這種土地財政以多賣地為主, 而非拉高地價. '
利益關聯方的爭議時刻
與樓市調控衝擊一二線城市地產銷量不同, 棚改貨幣化安置政策的加碼對三四線城市地產銷量形成支撐. 然而, 伴隨著去庫存壓力的減小, 棚改貨幣化政策在收效同時, 也面臨著諸多爭議.
'棚改就是人為製造剛需, 國開行出資, 地產商開發獲利, 拆遷戶拿錢形成一大批中產階級, 同時一大批拆遷收入又進入房產. 國開行發行的資金被房產樓市鎖住而不必擔心通貨膨脹, 拉動GDP增加稅收地方獲利, 各商業銀行房貸量增加獲利, 樓價升高炒房客獲利, 可謂多贏. ' 接觸到近期 '棚改貨幣化收緊' 的消息後, 某地產領域資深研究人士稍顯憤懣. '只有剛需的壓力增大, 實實在在當了回被割的韭菜. '
某不願具名的一線土地市場分析師稱, 當三四線所積壓房子去化後, 地方政府除去土地財政, 也會有相當數額的土地增值稅等稅費收入. 根據增值稅計演算法則, '銷售收入減去抵扣費用 (抵扣費用包括: 土地款+建安成本+銷管費用+財務費用等) , 算出增值額和增值比例, 再按照梯度來計算土增稅. '樓市火熱, 土地出讓數量和價格提高了, 相關賦稅肯定水漲船高. '
藉由棚改貨幣化安置對快速去庫存的有利影響, 利益相關方得到的土地紅利引人關注. 易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示, 從土地增值稅的角度看, 稅費和地價的關係, 某種程度上體現出地價上漲和土地財政的關係, 相關收益增加符合預期.
多位從事地產前期拿地工作的TOP20開發商人士對記者表示, '棚改的目的在於加快城鎮化建設, 並非想抬高樓價. ' 前幾年 (地方政府) 有很大的庫存壓力, 房子難賣, 價格就低. 這幾年去庫存比較厲害, 炒房的進來了, 價格上去了. '棚改貨幣化起到了推波助瀾的作用. ' 至於政府部門收取的 '稅費收入' , '相比於龐大的棚改貸款支出和巨量的土地財政, 這點錢不算什麼. '
棚改貨幣化收緊的事情, 得到了國開行闢謠. 但多家證券機構表示, 當前政策對於推進貨幣化安置的意願下降, 棚改對於地產的拉動作用趨勢放緩. 海通證券分析師薑超稱, 三四線城市地產庫存去化周期已降至多年新低, 進一步去庫存必要性已降低. 而地產銷售高增帶動三四線樓價漲幅持續擴大, 有帶來新泡沫的風險.
'地方債規模有沒有擴大, 會不會形成不可控的債務危機? 在過去一段時間的去庫存運動中, 新的庫存又形成了, 但樓價卻今非昔比, 樓市形成堰塞湖, 怎麼疏解? ' 克而瑞機構高級分析師崔秀程認為, 目前應該關注到棚改貨幣化背後的潛在危機. 此外, 棚改降溫對於地方政府的土地出讓收入可能會有負面影響, 從而間接影響城投平台潛在的收入或者現金流入.
'城市的成功, 最關鍵是城市產業做實, 經濟保持一定的發展增速. 常州儘管出現了樓市的調整, 但始終都是一個充滿活力的城市. ' 中信證券某不願具名的分析師表示, 從地產政策來看, 最關鍵的是, ' (當地政府) 要容忍減少供應土地' . '由於經濟健康, 一個財稅收入400多億的城市仍有足夠的能力在短期拒絕土地市場的誘惑. '
'沒有經濟基礎, 泡沫終將是泡沫. ' 崔秀程表示, '接下來貨幣應該偏寬鬆, 但是定向給棚改的資金變少後, 原本寬鬆的貨幣還會流入到房地產中, 但絕不會是發展能力不足的三四線城市, 應該是一二線城市. '
目前, 常州城鎮化率已達到70%, 人均房屋面積大幅超過全國平均水平. 即使今天去庫存較為成功, 長期維持600多萬平米的商品住宅成交仍然困難, 此外, 商業地產風險依然不容忽視. '從常州的案例可以清楚發現, 去庫存不是為了重新拉動房地產開發投資, 而是消化曆史風險. 在去庫存取得一些成功的前提之下, 下一步重要的是培育新的經濟增長點. ' 上述分析師稱.