自2014年以來, 我國房地產行業結束高增長而走向衰退期. '白銀時代' 這一說法也因此屢被提及.
從房地產投資開發來看, 行業的確走向衰退. 1999年-2014年間, 我國房地產業曾以超過20%的年均增速發展. 而全國房地產開發投資增速在2015年降至2000年有數據記錄以來最低點, 僅為1%. 2016年開始, 全國房地產開發投資增速略有增長. 國家統計局數據顯示, 2016年全國房地產開發投資102581億元, 比上年名義增長6.9%(扣除價格因素實際增長7.5%);2017年1-9月份, 全國房地產開發投資80644億元, 同比名義增長8.1%.
然而, '白銀時代' 這一說法近期遭到融創中國董事長孫宏斌 '怒懟' . 11月5日, 融創中國董事長孫宏斌在出席武大校友企業家聯誼會長三角峰會主辦的某論壇時表示, '萬科提出房地產是白銀時代, 我說這太扯了. 為什麼呢, 當時我說我要做利潤100億的時候, 他們都說我瘋了, 現在隨便一個公司的利潤都超過100億了, 今年融創的利潤三四百億. 所以你說這是白銀時代, 這不扯嘛. '
房企趨於壟斷
2014年, 人民日報曾刊登了一篇署名為萬科總裁鬱亮的文章. 文章名為《我國樓市進入白銀時代》. 在這篇文章中, 鬱亮表示, '房地產行業已經度過了最黃金的歲月, 但也絕不是就要撞上冰山的泰坦尼克號. 只不過, 過去 '膽大為王' , 人人皆可賺錢且越膽大越賺錢的時代結束了. '
在這篇文章中, 鬱亮的主要觀點是: 行業暴利時代結束, 整體增速放緩, 行業集中度有望提升, 將更注重普通住宅和商業地產, 一線城市的優勢更明顯.
鬱亮的這一提法在隨後幾年間屢被業內提及, 並得到行業普遍認可. 中原地產分析師張大偉也清晰記得, 2012年前後, 樓市處於資金收緊環境下的調整周期. 因此, 有人提出了地產 '黃金時代' 結束, 邁入 '白銀時代' . 2014年開始, 人們基本認可了這種說法, 認為地產行業風光不再.
不過, 近期, 孫宏斌對此提出了不同看法. 孫宏斌表示, 在90年代至2000年時, 他曾最早提出房地產行業高周轉. '當時現金到現金的模式是萬科最先學的, 後來恒大也學, 碧桂園也學, 那時候是對. 因為這個行業沒有規模就沒法玩, 規模大才能快速周轉. 為什麼很多人都掙很多錢, 因為它容易做規模, 因為它有槓桿, 因為它可以用銀行的錢, 客戶的錢, 建築商的錢, 所有的錢都是應付款, 從來沒有應收款. 我(當時)估計這個階段還得5年的時間, 這是第一階段. 2008年開始, 融創中國提出高端精品這一戰略, 要做改善住宅. 這是第二階段. 我們在引領市場. '
孫宏斌主要針對萬科 '白銀時代' 這一提法提出質疑. 他認為這一提法 '太扯了' .
孫宏斌認為, 這是鑽石時代. '誰的鑽石時代呢?大公司的鑽石時代, 因為大公司在不斷地合并小公司的市場份額. 小公司都沒了, 這個時代就結束了. 我覺得房地產的上半場還會持續5年, 10年. 這是我說的中國房地產市場的上半場, 我們一直是引領者. '
規模下的高利潤
那麼, 房地產行業究竟是白銀時代還是鑽石時代?
對此, 張大偉認為, 多項數據狠狠地打了臉(針對 '白銀時代' 這一說法). 張大偉提供的數據顯示, 多家企業發布10月銷售業績, 房企銷售依然處於高峰中. 從目前數據看, 公布銷售業績的企業2017年刷新紀錄已成為定局. 包括碧桂園, 恒大, 萬科等企業公布的銷售業績均已經超過了2016年全年. 累計28家企業合計銷售達到了2.84萬億, 同比漲幅達到了46%.
此外, 張大偉還梳理出另外一組數據. 從數據看. 1-10月全國多城市的住宅銷售依然高位, 大部分項目簽約情況都超過曆史記錄. 即使在曆史最嚴格的限簽下, 公布的簽約數據也依然是刷新歷史. 全國銷冠最高銷售金額超過70億, 銷售額超過40億的項目達到了19個, 銷售額超過30億的有60個項目.
張大偉贊同孫宏斌關於 '鑽石時代' 這一說法. 他認為, 千億房企數量在2017年將超過15家, 2017年雖然調控嚴格, 但房企依然收穫了曆史最豐收的一年. 他表示, 由於2015, 2016 年的銷售火爆, 市場主要房企可結算貨值充沛, 業績較為穩健. 從已經公布業績預告的房企來看, 預虧的均為轉型或者中小型房企, 主營業務為房地產的房企業績為正增長.
新城控股副總裁歐陽捷認為, 孫宏斌這一觀點對於一部分房企是對的. '當行業壟斷來臨, 壟斷企業當然是最受益的, 大多數中小房企已經連 '小時代' 也沒有了. 但利潤多了並不一定意味著利潤率高, 而是因為規模大了, 1000億的銷售, 哪怕是淨利潤率只有8%, 也可以有80億元的淨利潤, 也遠高於銷售額100億元, 淨利潤率15%的企業15億元的淨利潤, 股東要的是利潤而不是利潤率. '
易居研究院研究總監嚴躍進分析稱, 白銀時代的提法實際上更應該理解為房地產增速的放緩, 而不是絕對規模的減少. 實際上現在很多三四線城市也在崛起, 所以類似城鎮化率的過程, 其實能夠繼續激活房地產市場發展機會. 最典型的一點就是, 看似現在房屋交易很火熱, 但買不起房和租不起房的人其實也還是很多的. 另外舊城改造很容易釋放出一波購房需求, 這都是改革紅利. 如果從盈利角度看, 房地產盈利的黃金十年已經過去, 目前盈利方面確實到了白銀時代了.
房地產市場究竟是白銀時代還是鑽石時代, 顯然 '仁者見仁智者見智' . 前述, 鬱亮在人民日報的署名文章中有這樣一段話. '在我看來, 房地產市場更像一匹美麗的斑馬. 究竟是黑底白紋, 還是白底黑紋, 完全取決於個人角度. 樂觀者可能認為它是白底的, 但是也有需要小心的黑紋;悲觀者則認為它是黑底的, 但也有白色的亮點. 對於這匹斑馬, 我希望大家在樂觀的時候保持警惕, 在悲觀的時候也要保持信心. '