自2014年以来, 我国房地产行业结束高增长而走向衰退期. '白银时代' 这一说法也因此屡被提及.
从房地产投资开发来看, 行业的确走向衰退. 1999年-2014年间, 我国房地产业曾以超过20%的年均增速发展. 而全国房地产开发投资增速在2015年降至2000年有数据记录以来最低点, 仅为1%. 2016年开始, 全国房地产开发投资增速略有增长. 国家统计局数据显示, 2016年全国房地产开发投资102581亿元, 比上年名义增长6.9%(扣除价格因素实际增长7.5%);2017年1-9月份, 全国房地产开发投资80644亿元, 同比名义增长8.1%.
然而, '白银时代' 这一说法近期遭到融创中国董事长孙宏斌 '怒怼' . 11月5日, 融创中国董事长孙宏斌在出席武大校友企业家联谊会长三角峰会主办的某论坛时表示, '万科提出房地产是白银时代, 我说这太扯了. 为什么呢, 当时我说我要做利润100亿的时候, 他们都说我疯了, 现在随便一个公司的利润都超过100亿了, 今年融创的利润三四百亿. 所以你说这是白银时代, 这不扯嘛. '
房企趋于垄断
2014年, 人民日报曾刊登了一篇署名为万科总裁郁亮的文章. 文章名为《我国楼市进入白银时代》. 在这篇文章中, 郁亮表示, '房地产行业已经度过了最黄金的岁月, 但也绝不是就要撞上冰山的泰坦尼克号. 只不过, 过去 '胆大为王' , 人人皆可赚钱且越胆大越赚钱的时代结束了. '
在这篇文章中, 郁亮的主要观点是: 行业暴利时代结束, 整体增速放缓, 行业集中度有望提升, 将更注重普通住宅和商业地产, 一线城市的优势更明显.
郁亮的这一提法在随后几年间屡被业内提及, 并得到行业普遍认可. 中原地产分析师张大伟也清晰记得, 2012年前后, 楼市处于资金收紧环境下的调整周期. 因此, 有人提出了地产 '黄金时代' 结束, 迈入 '白银时代' . 2014年开始, 人们基本认可了这种说法, 认为地产行业风光不再.
不过, 近期, 孙宏斌对此提出了不同看法. 孙宏斌表示, 在90年代至2000年时, 他曾最早提出房地产行业高周转. '当时现金到现金的模式是万科最先学的, 后来恒大也学, 碧桂园也学, 那时候是对. 因为这个行业没有规模就没法玩, 规模大才能快速周转. 为什么很多人都挣很多钱, 因为它容易做规模, 因为它有杠杆, 因为它可以用银行的钱, 客户的钱, 建筑商的钱, 所有的钱都是应付款, 从来没有应收款. 我(当时)估计这个阶段还得5年的时间, 这是第一阶段. 2008年开始, 融创中国提出高端精品这一战略, 要做改善住宅. 这是第二阶段. 我们在引领市场. '
孙宏斌主要针对万科 '白银时代' 这一提法提出质疑. 他认为这一提法 '太扯了' .
孙宏斌认为, 这是钻石时代. '谁的钻石时代呢?大公司的钻石时代, 因为大公司在不断地合并小公司的市场份额. 小公司都没了, 这个时代就结束了. 我觉得房地产的上半场还会持续5年, 10年. 这是我说的中国房地产市场的上半场, 我们一直是引领者. '
规模下的高利润
那么, 房地产行业究竟是白银时代还是钻石时代?
对此, 张大伟认为, 多项数据狠狠地打了脸(针对 '白银时代' 这一说法). 张大伟提供的数据显示, 多家企业发布10月销售业绩, 房企销售依然处于高峰中. 从目前数据看, 公布销售业绩的企业2017年刷新纪录已成为定局. 包括碧桂园, 恒大, 万科等企业公布的销售业绩均已经超过了2016年全年. 累计28家企业合计销售达到了2.84万亿, 同比涨幅达到了46%.
此外, 张大伟还梳理出另外一组数据. 从数据看. 1-10月全国多城市的住宅销售依然高位, 大部分项目签约情况都超过历史记录. 即使在历史最严格的限签下, 公布的签约数据也依然是刷新历史. 全国销冠最高销售金额超过70亿, 销售额超过40亿的项目达到了19个, 销售额超过30亿的有60个项目.
张大伟赞同孙宏斌关于 '钻石时代' 这一说法. 他认为, 千亿房企数量在2017年将超过15家, 2017年虽然调控严格, 但房企依然收获了历史最丰收的一年. 他表示, 由于2015, 2016 年的销售火爆, 市场主要房企可结算货值充沛, 业绩较为稳健. 从已经公布业绩预告的房企来看, 预亏的均为转型或者中小型房企, 主营业务为房地产的房企业绩为正增长.
新城控股副总裁欧阳捷认为, 孙宏斌这一观点对于一部分房企是对的. '当行业垄断来临, 垄断企业当然是最受益的, 大多数中小房企已经连 '小时代' 也没有了. 但利润多了并不一定意味着利润率高, 而是因为规模大了, 1000亿的销售, 哪怕是净利润率只有8%, 也可以有80亿元的净利润, 也远高于销售额100亿元, 净利润率15%的企业15亿元的净利润, 股东要的是利润而不是利润率. '
易居研究院研究总监严跃进分析称, 白银时代的提法实际上更应该理解为房地产增速的放缓, 而不是绝对规模的减少. 实际上现在很多三四线城市也在崛起, 所以类似城镇化率的过程, 其实能够继续激活房地产市场发展机会. 最典型的一点就是, 看似现在住房交易很火热, 但买不起房和租不起房的人其实也还是很多的. 另外旧城改造很容易释放出一波购房需求, 这都是改革红利. 如果从盈利角度看, 房地产盈利的黄金十年已经过去, 目前盈利方面确实到了白银时代了.
房地产市场究竟是白银时代还是钻石时代, 显然 '仁者见仁智者见智' . 前述, 郁亮在人民日报的署名文章中有这样一段话. '在我看来, 房地产市场更像一匹美丽的斑马. 究竟是黑底白纹, 还是白底黑纹, 完全取决于个人角度. 乐观者可能认为它是白底的, 但是也有需要小心的黑纹;悲观者则认为它是黑底的, 但也有白色的亮点. 对于这匹斑马, 我希望大家在乐观的时候保持警惕, 在悲观的时候也要保持信心. '