本已 '危机四伏' 的老牌房产电商, 在面临京东正式走向房地产电商的创新之路上, 是墨守成规还是借鉴效仿?由于房地产有不同于其他行业的 '实物' 属性, 线下也是房企和房产中介的制胜关键.
分切万亿租赁住房这块大蛋糕, 电商的租房模式能分到多少?尽管阿里已率先在8城试点推出 '信用租房' , 但多数房产中介的态度依然乐观.
当前, 房地产市场面临调控重压, 有的房企 '变卖' 资产转型轻资产, 有的则把目光瞄向海外, 试图在全球进行资源配置. 有不看好的, 自然也有看好的. 今年8月, 阿里巴巴与杭州市政府签订协议, 共同打造全国首个 '智慧住房租赁平台' . 而京东也紧随其后, 于10月中标北京租房监管平台项目, 并在其电商平台 '卖房' .
梳理发现, 阿里, 京东其实早在数年前就已在房地产领域有过试水. 但在当前楼市调控升级之下, 两大电商巨头不谋而合相继 '触' 房, 加速布局房地产市场, 是来搅局?亦或是创新?
阿里, 京东纷纷 '触' 房
尽管调控重压下的楼市已进入 '青铜时代' , 但在 '房住不炒' 的背景下, 住房租赁市场却迎来红利, 两大电商巨头顺应形势先后切入住房租赁领域.
记者梳理后发现, 阿里, 京东两大巨头在切入住房租赁市场前, 就已通过布局产业地产, 商业地产等方式, 涉足房地产市场.
如阿里, 2014年8月, 淘宝携手万科, 宣称 '淘宝用户全年花了多少钱, 就可在万科全国12个城市23个楼盘直接冲抵购房款, 最高可抵扣200万元' ;2017年4月, 阿里宣布在北京市延庆区打造总占地18万平方米的天猫小镇, 此举也一度被外界解读为阿里进军商业地产;2017年8月, 阿里与杭州市政府签订合作协议, 打造全国首个 '智慧住房租赁平台' ;2017年10月, 旗下支付宝宣布在北京, 上海等8座城市推广信用租房, 免押金, 租金月付的口号引起市场不小震动.
如京东, 2014年 '双11' 期间, 联手远洋集团首次尝试互联网营销;2015年6月, 联手万科等43家开发商推出千套特价房;2017年8月, 以38.9亿元拿下北京亦庄经济开发区一商业用地;同年9月又与东莞市政府签署战略合作协议, 将投资300亿元建设人工智能产业新城. 而截至2016年底, 京东已在全国15个城市拿下近6000亩土地.
近日, 京东又加速了其在房地产业务上的布局. 先是于9月成立房产事业部, 后又于10月公布房地产战略, 宣称要在5年内成流量, 线上交易量 '双料冠军' .
'阿里, 京东各自电商平台每天数亿人次的流量, 这是任何一家房企都不会忽视的资源. ' 易居研究院研究员赖勤在接受记者采访时表示, '特别是在当前一些城市楼市成交低迷的情况下, 通过阿里, 京东流量的导入, 线上线下结合, 既能帮助开发商以更高效, 低成本的方式定向获得目标客户资源, 还能帮助购房者更便捷地获取房源信息, 而阿里, 京东还能实现流量变现, 这是一种三赢的局面. '
电商巨头的流量变现
记者在京东商城APP上发现, 其房产频道提供 '普通住宅' '别墅' '商业办公' 3类产品, 提供全国22个城市的房屋购买等服务. 而京东方面透露, 目前其房产频道已有82家开发商和35家服务商入驻, 涉及项目2027个.
而阿里旗下的支付宝则主要提供租房业务, 目前该业务覆盖全国8个城市, 提供 '整租' '合租' '免押金' 服务. 不过记者也注意到, 在阿里旗下淘宝网上还有一个名为 '极有家' 的家装O2O平台, 该平台不仅提供 '装修' '居家' 等产品, 还覆盖了全国97个城市的楼盘.
其实, 从京东, 阿里目前提供的房地产业务来看, 不管是卖房, 还是租房, 都与传统开发商或房产中介的模式有着明显区别.
'阿里, 京东目前做的更像是在开发商和购房者, 房东和租客之间搭建一个平台, 可以让双方更高效, 快捷地对接, 并辅以大数据, 人工智能等技术手段, 极大地减少各方的时间等成本. ' 赖勤告诉记者.
阿里巴巴于8月17日发布的2018财年第一季度财报显示, 其中国零售平台上年度活跃消费者达到4.66亿, 移动月度活跃用户更高达5.29亿. 而京东于8月14日发布的2017财年第二季度财报也显示, 其过去12个月活跃用户数为2.583亿.
'每年新房市场十几万亿的交易额, 电商平台最大的资源就是流量和消费者的消费习惯等数据. 电商平台如果能从新房市场分杯羹, 在资本市场又是一个很好地将流量变现的 故事 了. ' 赖勤说.
创新还是搅局?
阿里, 京东这些电商巨头布局房地产业务, 是创新?还是搅局?
多位业内人士在接受记者采访时均表示, 阿里, 京东更多还是以 '新零售' 或 '无界零售' 的思维, 依托自身在大数据, 人工智能, 特别是在流量导入等方面的优势, 在开发商和购房者间搭建某种沟通的 '平台' , 并将电商平台的流量导入到地产板块. 阿里, 京东并不会与开发商在传统开发领域产生业务竞争.
中科院城市发展与环境研究所所长助理李学锋也向记者表示, 像阿里巴巴这样有巨大平台和海量数据的互联网巨头, 其介入住房租赁市场是有天然优势的. 但如果产品和服务做不好, 附加值做不上去, 很有可能刚开始热闹, 但到最后平台流量很难导入到地产业务板块, 难以形成有效需求.
而京东房产业务相关负责人在房地产业务上线发布会上也明确表示, 其房地产业务不会涉及房地产开发, 主要扮演服务商与平台商的角色, 即在线上吸引开发商入驻京东平台进行售房. 而京东此前搭建的家装等资源, 也可直接嫁接到房地产业务中, 形成卖房到装修的全链条.
上述业内人士也认为, 房地产交易大额, 低频的特点, 决定了电商仅能实现 '线上拓客和下定' 的功能, 购房流程依然只能通过线下解决. 大额交易一直都是电商难以突破的瓶颈, 目前来看, 房产电商只能起到 '线上引流, 线下导流' 的作用.
在 '房住不炒' 的大背景和调控重压之下, 阿里, 京东等电商巨头在房地产领域的探索, 又会给房地产行业的发展带来什么影响?会不会重新定义房地产市场现有的 '游戏规则' ?显然这些都应该引起房地产从业者的关注和重视.