三年前的7月18日下午, 深圳剛剛下過一場大雨, 郭德英揮動鐵鍬為深圳高新區北區整體改造項目培土奠基.
那時的郭德英還是酷派的董事長和(101.5, 0.70, 0.69%)實際控制人, 酷派總部也是高新區北區改造的重點項目.
郭德英設想, 在舊改完成之後, 這個總體量20萬方的舊改項目將成為酷派全球的研發總部, 未來將聚焦前沿性技術和產品創新, 比如5G技術, 推動酷派走向全球化和規模化.
那時候, 郭德英和酷派還有著 '國產4G第一' , '2016年銷售五百億' 的宏大目標.
然而, 事情的進展並未完全按照郭德英的設想. 在經曆了聯姻360, 郭德英退出, 易主樂視, CEO劉江峰出走等一系列變故後, 酷派的業績開始連續下滑, 甚至陷入巨額虧損境地.
2016年底, 大股東樂視資金危機爆發, 酷派被徹底拉入泥潭. 在蒙受樂視資金鏈危機的牽連後, 深陷泥潭的酷派在10月17日給出了一份自救方案.
郭德英昔日揮動鐵鍬的這片土地, 成為了這個老牌手機商的救命稻草. 該日, 酷派集團(0.72,0.00, 0.00%)有限公司(02369)發布公告, 宣布將與深圳地產商合作開發酷派資訊港城市更新項目.
此舉也坐實了兩個月前 '酷派賣地求生' 的傳言. 與8月份傳京基地產, 碧桂園(12.48, 0.18,1.46%)全面接盤有所不同, 此次拿下這一舊改項目的是深圳本土開發商星河地產, 雙方目前合作的也並非酷派旗下所有地產項目, 而僅僅是深圳南山科技園的總部舊改項目.
百億舊改求援
酷派資訊港位於深圳高新產業聚集地南山科技園內, 為酷派總部所在地. 2012年, 酷派資訊港舊改項目被列入《2012年深圳市城市更新單元計劃第二批計劃》, 兩年後的7月18日, 項目正式奠基.
郭德英在奠基儀式上做了種種設想, 在他看來, 酷派資訊港要滿足未來研發總部對軟體, 硬體的高要求, 高標準, '能夠與國際一流品牌穀歌, 微軟, 蘋果等媲美. '
據了解, 酷派資訊港項目總拆除用地面積為3.29萬平方米, 規劃容積率7.2, 總建築面積合計20.14萬平方米. 其中, 產業研發用房面積17.5萬平方米, 佔總體量的87%;另含產業配套用房建築面積2.23萬平方米, 配套設施4500平方米.
項目分為三期進行. 其中, 一期建設用地1.26萬平方米, 將建設三棟20層的辦公樓, 總建築面積12萬平方米, 預計可容納上萬員工. 目前, 項目一期工程已建設至地上十層, 處於停工狀態;二期為城市更新項目, 尚未拆除;而三期為空地.
星河地產 '空降' 後, 雙方將進行分工合作, 酷派負責提供獲得土地使用權前的費用, 星河地產則負責項目的整體開發建設.
具體而言, 酷派將負責辦理城市更新申報立項, 規劃審批, 實施主體確認, 繳納土地使用權地價款項及稅費等, 土地平整後將移交星河地產;而星河地產將全權負責工程的勘察, 設計, 辦理相關報批報建手續, 以及工程實施階段全部工作等;另外, 星河地產需要負責該項目全部專案建設費用, 並且在取得施工許可證後三年內完成建設, 並交付使用.
項目建成後, 星河地產將與酷派將按照項目全部新建成物業6: 4的比例進行權益分配. 據此, 星河地產和酷派未來可分別分到12萬平方米, 8萬平方米的物業面積.
若以當前科技園片區寫字樓6萬元/平方米左右的價格測算, 酷派資訊港的總貨值可達120億, 酷派對應的貨值為48億左右.
中國綜合開發研究院旅遊與地產研究主任宋丁認為, 產業方和地產商的合作是一個趨勢, 可以結合雙方優勢各自發揮, '酷派資訊港是產業用地, 而星河地產有較多的舊改和產業地產開發經驗, 可以更好地打造這個項目. 而且地產商資金比較寬裕, 全權交給他們開發也能降低酷派的資金壓力. '
樂視系賣地自救
除了上深圳南山總部項目外, 酷派在東莞松山湖, 西安高新區, 廣東河源等地還有不少的地產項目, 這些土地資源加起來價值近百億.
對於處在資金泥潭的酷派而言, 土地價值的釋放關乎到了酷派的下一步. 自去年底樂視危機以來, 酷派的資金鏈開始受到牽連. 於今年, 酷派爆發了銀行索債, 大規模裁員等危機, 高層頻頻變動也讓這家公司動蕩不堪, 其手機銷量一路下滑.
3月31日, 酷派無法正常刊出年報, 開始進入長達7個月的停牌期. 截至10月20日, 酷派的股價仍停留在0.72港元/股, 總市值僅36.24億港元, 其市值較樂視危機爆發之前跌去一半.
酷派的財務狀況更令人堪憂. 根據5月31日刊發的2016年財務資料, 酷派於2016年間取得營業收入79.94億港元, 同比下滑45%;淨利潤則取得42.29億港元的虧損, 而2015年同期則為盈利22.77億港元. 這也是酷派有史以來最大的一次虧損.
在資金難以為繼的情況下, 酷派採用了和控股股東樂視一樣的辦法, 通過地產項目的放售來緩解燃眉之急. 此前, 樂視曾賣掉在建總部大樓, 並意圖出售世茂工三等項目來緩解資金問題.
今年7月左右, 在時任CEO劉江峰的運作下, 酷派開始醞釀賣地套現. 劉江峰曾對外表示, 酷派有價值將近100億的土地資源, 不少地產商很感興趣.
碧桂園, 恒大, 融創都曾意圖接盤酷派名下土地. 而今年8月, 更是有消息稱, 深圳地產商京基要入股酷派, 甚至傳言酷派國內業務將轉型為房地產.
一位酷派的前員工透露, '之前公司和京基確實有過洽談, 都走到了交定金的一步, 但後來不知道為什麼擱淺了. ' 作者就此向京基地產求證, 但對方未予置評.
有說法稱, 劉江峰賣地一事難以推動乃受到了內部阻力. 劉江峰已於8月左右離職, 酷派 '老臣' 蔣超全權接任. 酷派副總裁杜金彪介紹, 這位長期掌管酷派財務的 '老臣' 回歸後, 酷派資金緊張的局面有所緩解.
而從目前來看, 酷派並沒有放棄賣地求生這一方案, 引入星河地產也許只是籌集資金的第一步. 但是, 酷派的資金缺口究竟有多大? 賣地錢是否只是杯水車薪?