三年前的7月18日下午, 深圳刚刚下过一场大雨, 郭德英挥动铁锹为深圳高新区北区整体改造项目培土奠基.
那时的郭德英还是酷派的董事长和(101.5, 0.70, 0.69%)实际控制人, 酷派总部也是高新区北区改造的重点项目.
郭德英设想, 在旧改完成之后, 这个总体量20万方的旧改项目将成为酷派全球的研发总部, 未来将聚焦前沿性技术和产品创新, 比如5G技术, 推动酷派走向全球化和规模化.
那时候, 郭德英和酷派还有着 '国产4G第一' , '2016年销售五百亿' 的宏大目标.
然而, 事情的进展并未完全按照郭德英的设想. 在经历了联姻360, 郭德英退出, 易主乐视, CEO刘江峰出走等一系列变故后, 酷派的业绩开始连续下滑, 甚至陷入巨额亏损境地.
2016年底, 大股东乐视资金危机爆发, 酷派被彻底拉入泥潭. 在蒙受乐视资金链危机的牵连后, 深陷泥潭的酷派在10月17日给出了一份自救方案.
郭德英昔日挥动铁锹的这片土地, 成为了这个老牌手机商的救命稻草. 该日, 酷派集团(0.72,0.00, 0.00%)有限公司(02369)发布公告, 宣布将与深圳地产商合作开发酷派信息港城市更新项目.
此举也坐实了两个月前 '酷派卖地求生' 的传言. 与8月份传京基地产, 碧桂园(12.48, 0.18,1.46%)全面接盘有所不同, 此次拿下这一旧改项目的是深圳本土开发商星河地产, 双方目前合作的也并非酷派旗下所有地产项目, 而仅仅是深圳南山科技园的总部旧改项目.
百亿旧改求援
酷派信息港位于深圳高新产业聚集地南山科技园内, 为酷派总部所在地. 2012年, 酷派信息港旧改项目被列入《2012年深圳市城市更新单元计划第二批计划》, 两年后的7月18日, 项目正式奠基.
郭德英在奠基仪式上做了种种设想, 在他看来, 酷派信息港要满足未来研发总部对软件, 硬件的高要求, 高标准, '能够与国际一流品牌谷歌, 微软, 苹果等媲美. '
据了解, 酷派信息港项目总拆除用地面积为3.29万平方米, 规划容积率7.2, 总建筑面积合计20.14万平方米. 其中, 产业研发用房面积17.5万平方米, 占总体量的87%;另含产业配套用房建筑面积2.23万平方米, 配套设施4500平方米.
项目分为三期进行. 其中, 一期建设用地1.26万平方米, 将建设三栋20层的办公楼, 总建筑面积12万平方米, 预计可容纳上万员工. 目前, 项目一期工程已建设至地上十层, 处于停工状态;二期为城市更新项目, 尚未拆除;而三期为空地.
星河地产 '空降' 后, 双方将进行分工合作, 酷派负责提供获得土地使用权前的费用, 星河地产则负责项目的整体开发建设.
具体而言, 酷派将负责办理城市更新申报立项, 规划审批, 实施主体确认, 缴纳土地使用权地价款项及税费等, 土地平整后将移交星河地产;而星河地产将全权负责工程的勘察, 设计, 办理相关报批报建手续, 以及工程实施阶段全部工作等;另外, 星河地产需要负责该项目全部专案建设费用, 并且在取得施工许可证后三年内完成建设, 并交付使用.
项目建成后, 星河地产将与酷派将按照项目全部新建成物业6: 4的比例进行权益分配. 据此, 星河地产和酷派未来可分别分到12万平方米, 8万平方米的物业面积.
若以当前科技园片区写字楼6万元/平方米左右的价格测算, 酷派信息港的总货值可达120亿, 酷派对应的货值为48亿左右.
中国综合开发研究院旅游与地产研究主任宋丁认为, 产业方和地产商的合作是一个趋势, 可以结合双方优势各自发挥, '酷派信息港是产业用地, 而星河地产有较多的旧改和产业地产开发经验, 可以更好地打造这个项目. 而且地产商资金比较宽裕, 全权交给他们开发也能降低酷派的资金压力. '
乐视系卖地自救
除了上深圳南山总部项目外, 酷派在东莞松山湖, 西安高新区, 广东河源等地还有不少的地产项目, 这些土地资源加起来价值近百亿.
对于处在资金泥潭的酷派而言, 土地价值的释放关乎到了酷派的下一步. 自去年底乐视危机以来, 酷派的资金链开始受到牵连. 于今年, 酷派爆发了银行索债, 大规模裁员等危机, 高层频频变动也让这家公司动荡不堪, 其手机销量一路下滑.
3月31日, 酷派无法正常刊出年报, 开始进入长达7个月的停牌期. 截至10月20日, 酷派的股价仍停留在0.72港元/股, 总市值仅36.24亿港元, 其市值较乐视危机爆发之前跌去一半.
酷派的财务状况更令人堪忧. 根据5月31日刊发的2016年财务资料, 酷派于2016年间取得营业收入79.94亿港元, 同比下滑45%;净利润则取得42.29亿港元的亏损, 而2015年同期则为盈利22.77亿港元. 这也是酷派有史以来最大的一次亏损.
在资金难以为继的情况下, 酷派采用了和控股股东乐视一样的办法, 通过地产项目的放售来缓解燃眉之急. 此前, 乐视曾卖掉在建总部大楼, 并意图出售世茂工三等项目来缓解资金问题.
今年7月左右, 在时任CEO刘江峰的运作下, 酷派开始酝酿卖地套现. 刘江峰曾对外表示, 酷派有价值将近100亿的土地资源, 不少地产商很感兴趣.
碧桂园, 恒大, 融创都曾意图接盘酷派名下土地. 而今年8月, 更是有消息称, 深圳地产商京基要入股酷派, 甚至传言酷派国内业务将转型为房地产.
一位酷派的前员工透露, '之前公司和京基确实有过洽谈, 都走到了交定金的一步, 但后来不知道为什么搁浅了. ' 作者就此向京基地产求证, 但对方未予置评.
有说法称, 刘江峰卖地一事难以推动乃受到了内部阻力. 刘江峰已于8月左右离职, 酷派 '老臣' 蒋超全权接任. 酷派副总裁杜金彪介绍, 这位长期掌管酷派财务的 '老臣' 回归后, 酷派资金紧张的局面有所缓解.
而从目前来看, 酷派并没有放弃卖地求生这一方案, 引入星河地产也许只是筹集资金的第一步. 但是, 酷派的资金缺口究竟有多大? 卖地钱是否只是杯水车薪?