Ни Хонг, который отвечал за недвижимость после праздника Весны, был членом партийной группы Министерства жилищного строительства и городского развития. Заместителю министра исполнилось три года. Во второй половине дня 12 июля на рабочем совещании, организованном Министерством жилищного строительства и городского развития, он предложил «провести с любовью Это произошло из реального фильма под названием «Анджу», с которым он был очень тронут. Через несколько дней он отправился в Хэйлунцзян, увидел обрушенную площадь старого здания и почувствовал, что местная ситуация была сложной. Сарай был изменен, но он был точным ». Он также поблагодарил Министерство финансов и Национальную комиссию по развитию и реформе за инвестирование триллиона за последние 10 лет, чтобы изменить сарай:« Это действительно деньги ».
Ni Hong упомянул, что 19 мая министерство жилищного строительства и городского развития в сельской местности издало уведомление о дальнейшем регулировании и контроле. Конкретное содержание включает в себя корректировку предложения, подготовку рыночных планов, контроль потока капитала в недвижимость и т. Д., В надежде стабилизировать цены и обеспечить стабильное развитие рынка. Он сказал, что в настоящее время у каждого есть некоторые частичные аргументы в пользу реформы сарая: «Каждый должен вести себя дисциплиной, рынок не может быть хаотичным, или будет звучать хорошая политика».
Следует отметить, что Министерство жилищного строительства и развития городов и сельских районов предложило, чтобы в случае недостаточных запасов товарного жилья и давления на рост цен на жилье, проект реформирования нового строительства в 2018 году, который в основном используется для монетизации, не будет использоваться для банков развития и банков развития сельского хозяйства. поддержка.
С этой точки зрения, страна посылает деньги, чтобы позволить людям купить дом, такой хороший день, похоже, подходит к концу. Не так давно на рынке распространились новости о том, что страна «вернула право на одобрение местных банковских займов» проекта реформы сарай, что сразу же вызвало цепную реакцию на рынке национальной недвижимости. В частности, города третьего и четвертого уровня были самыми жестокими и вызвали общий шок от акций на рынке недвижимости. Хотя новости о ужесточении денежно-кредитной политики на сарай позднее поговаривали CDB, несколько учреждений по ценным бумагам заявили, что нынешняя политика заключается в содействии монетизации. Готовность к снижению, реформы сарая замедлили тенденцию к потере недвижимости.
В последние четыре года денежное переселение сараев стало «закулисной» продажей недвижимости. Монетизация переселения может напрямую стимулировать продажи местного коммерческого жилья, вести инвентаризацию и вновь приобретенные жилищные группы, сформированные после того, как сараи будут стимулироваться для выхода на рынок коммерческого жилья. Цены на жилье выросли, девелоперы пополнили акции, косвенно привлекая инвестиции в недвижимость. Однако при снижении давления на акции третьего и четвертого уровней этот дивиденд по политике уменьшается, например, повышение цен на жилье, тем более спорным является кризис местной задолженности Чем больше вы приходите.
Горячий сарай изменен на денежное переселение, так же как Пандора открыла и закрыла ящик, который наполнен надеждой отдела политики и хорошей жизни людей, а также хранит жадность заинтересованных сторон и безумие рынка. В непредвиденном будущем Что принесет эта сила?
Откройте 'Magic Box'
На рабочем заседании этого дня в дополнение к Ни Хонгу, директор Департамента жилищного обеспечения Цао Цзинью, представитель Министерства жилищного строительства и строительства, Цинь Хэсян, директор Отдела инвестиций Комиссии по развитию и реформам Тан Чэнвен и директор Департамента всеобъемлющих финансов Министерства финансов, присутствовали на совещании. Министерство жилищного строительства заявило, что С января по июнь этого года на национальном ремонте в области капитальных ремонтных работ началось 3,63 млн. Комплектов, что составляет 62,5% от целевых задач в этом году. Затем Министерство жилищного строительства и городского и сельского развития увеличит строительство вспомогательной инфраструктуры для сарая и изменит сарай в соответствии с законом. Бен, незаконные расходы строго запрещены.
Согласно отчету Netease Real Estate, Министерство жилищного строительства и развития городов и сельских районов четко выдвигало три требования: во-первых, меры локализации для содействия денежному переселению, нехватка товарного инвентаря жилья и места с высоким ценовым давлением на жилье должны быть целенаправленными и своевременно скорректированы с учетом политики реформ и переселения. Более того, места с крупными запасами товарного жилья могут продолжать стимулировать денежное переселение в навесы. В-третьих, дальнейшее рациональное определение и понимание масштабов и стандартов реформ на пролив и не использование единого подхода. Никакого уровня индикаторов, а не слепо сбрасывать долги.
Навес изменение, полное название трущобах. Город Шанти »обычно относится к простой городской структуры, бедные бедствия, которая землетрясения, пожара, наводнения бедную, перенаселенности, плохой функции, плохие жилищные условия, ни дорог, ни зеленых, ни общественных местах, местное плохое освещение и вентиляция домов централизованное переселение пролило две основных реформ: денежное расселение и переселение рода физического переселения правительства снесло дом для замены жильцов дома, монетизация является потребностью правительства в переселение домохозяйств выделения средств, разрешенных к собственному дому. основной поставщик средств монетарной переселения Китай банк развитие, сельское хозяйство банк развития и некоторые коммерческие банки.
В 2005 году провинция Ляонин взяла на себя инициативу по запуску плана реконструкции трущоб в районах добычи полезных ископаемых и старых промышленных зонах, что ознаменовало начало проекта по реконструкции трущоб в Китае. По состоянию на 2014 год страна превратила 20 миллионов домашних хозяйств, от 1,5 до 200 в год. Wanhu. Однако «изменение сарая» в то время было больше связано с проектом средств к существованию людей и не имело никакого отношения к коммерческой индустрии недвижимости.
Внутренний процесс реформы сарая должен начаться в 2014 году, что отражено в отчете о работе правительства ВСНП в том же году, и предлагает завершить задачу реконструкции городских трущоб к 2020 году. Среди них запланированный план по изменению плана с 2014 по 2017 год В отчете о работе правительства NPC 2018 года (за последние пять лет) было произведено более 26 миллионов комплектов жилищного ремонта в трущобах, более 17 миллионов сельских ветхих домов и сотни миллионов людей переехали Новый дом. В то же время начался новый трехлетний план реформы сарая, в котором в этом году было выпущено 5,8 млн. Комплектов.
Стоит отметить, что в 2014 году Государственный совет предложил три основных требования: усиление трансформации и строительства, внедрение инновационной системы финансирования и укрепление организации и лидерства. Наиболее влиятельным, самым далеко идущим воздействием на недвижимость является финансирование PSL «инновационной системы финансирования».
После того, как физическое переселение было преобразовано в денежное переселение, был открыт «Пандорный ящик» сарая. Суть изменения сарая заключалась в том, чтобы снести большое количество жилых домов, а затем предоставить кредиты через центральный банк через ЦКБ, местное самоуправление. Предоставление средств жителям кварталов для покупки местного коммерческого жилья, что создает огромный спрос на покупку жилья в краткосрочной перспективе. Поэтому размещение PSL во многом определяет политику реформы сарая.
После создания PSL центральный банк начал инвестировать огромные суммы денег, а процентная ставка по кредитам и годы очень невелики. В 2014 году, в 2015 и 2016 годах, центральный банк добавил PSL до 383,1 млрд. Юаней, 698,1 млрд. Юаней, 971,4 млрд. Юаней, Рост на 59%. По состоянию на январь 2017 года PSL составил 2.11 трлн., Что на 73% больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. По данным China Securities Securities, процентные ставки PSL снизились с 4,5% в 2014 году до 2,75% в ноябре 2015 года. Процентные ставки по специальным кредитам для CDB и сельскохозяйственных садов остались на уровне 4.14% -4.99%, что ниже базовой процентной ставки 14.9%, а срок кредита варьируется от 20 до 25 лет.
По сравнению с материальной компенсацией денежная компенсация имеет множество преимуществ. Исследовательская организация по национальной недвижимости проанализировала, что «PSL добилась рычагов для выхода на рынок недвижимости, чтобы уничтожить, стимулировать местный ВВП, разрешить местные долговые риски и продвигать четыре цели проекта по обеспечению средств к существованию. Считается, что с точки зрения правительства денежная компенсация может сократить период переселения и сохранить переходные расходы на переселение. С точки зрения макроэкономического регулирования и контроля денежная компенсация выполняет функцию переваривания социального фонда и помогает в инвентаризации рынка недвижимости.
На самом деле, студия изменилась монетизация продажи недвижимости в прошлом году под названием «кулису» в 2017 году, спрос на жилую недвижимость в трущобах ездить монетизацию 310.59 миллиона квадратных метров, что составляет 18,33% доли продаж коммерческой площади жилья, приходилась три Площадь продаж коммерческого жилья в городах четвертого уровня составляет 28,50%.
«Получить и проиграть» в городах третьего и четвертого уровней
Когда речь заходит об уничтожении, тема рынка недвижимости в городах третьего и четвертого уровня связана с этим в последние годы. С 2014 года политика регулирования и контроля за недвижимостью в Китае была темой «уничтожения». Благодаря усилиям центрального правительства по содействию уничтожению и навесу в последние два года. Дом с многолетним отставанием был быстро выпущен и вышел на рынок. Весной 2016 года Чэнь Чжэнгао, тогдашний министр жилищного строительства и строительства, впервые объявил о том, что национальная реформа и денежное переселение в 2016 году привела к тому, что жилая площадь продаж составила 250 миллионов квадратных метров, что соответствует национальной площади продаж жилых помещений. 18%. Для городов третьего и четвертого уровня эта доля еще больше.
Город Юэян, провинция Хунань типичен для городов третьего и четвертого уровня в центральном регионе. Доля монетизированного переселения в 2016-2017 годах составляет 74%, 98%. Предполагаемый объем продаж жилых домов составляет 36% и 53% от общей площади продаж города (общая площадь жилых помещений составляет 4,77 млн. Кв. 5,24 миллиона квадратных метров. В дехимическом цикле количество месяцев инвентаризации в центре города Юэян сократилось с 18 месяцев в начале 2015 года до 14 месяцев в конце 2015 года, а затем упало до 11 месяцев в конце 2016 года. 2017 год В конце февраля эта цифра упала до 10 месяцев.
Стоит отметить, что цены на землю, рост цен на жилье и снижение запасов также имеют тенденцию. Общественная информация показывает, что в 2016 году стоимость земли в Центральном городе Юэян выросла на 21,9%, а средняя цена на жилые продажи выросла на 15,4%. Не только центральный регион, но и экономическая мощь и поток населения. Преимущество восточных городов третьего и четвертого уровня после стимулирования «энергией» дестабилизирующего давления и реформы пролить, быстрое вырождение, цены на жилье на высокие позиции.
В соответствии с данными CITIC Securities, город Чанчжоу (за исключением Jintan, Fuyang), накопленный в области продаж товарного жилья, был отмечен медленным ростом населения и промышленной миграцией, провинция Цзянсу, провинция Цзянсу, когда-то известная как «город-призрак». Пик составляет 8,24 миллиона квадратных метров в августе 2014 года, а период обеззараживания - 21,4 месяца. Местное правительство приняло различные средства для решения проблемы инвентаризации. Помимо ограничения поставок, он также принимает меньше строительных средств или даже останавливает строительство жилья для физической защиты. Некоторые методы жилья контролируют поставку.
Чтобы контролировать относительную стабильность цен на жилье, правительство Чанчжоу было весьма инновационным с точки зрения политики. Использование арендного социального жилья для предоставления государственного арендного жилья, использования «системы билетных билетов» в реформе сарая, частично избегая предложения доступного жилья в городах третьего и четвертого уровня. Чрезмерное воздействие на рынок коммерческого жилья.
Согласно всеобъемлющей статистике, большая часть политики «де-чулок», внедренной в некоторых регионах страны с 2016 года, связана с реформой сарая. Например, в марте 2016 года в провинции Юньнань в этом году начнется реальная ситуация с поставкой доступного жилья и высоким запасом коммерческого жилья. Ни одно новое государственное арендное жилье не будет построено, а монетизация трущоб будет усилена, и откроется доступное жилье для переваривания коммерческого жилья. В тот же период провинция Синьцзян увеличит коэффициент конверсии доступного жилья и коммерческого жилья и увеличит долю монетизированного жилья в трущобах. В апреле 2016 года провинция Хубэй потребовала, чтобы доля монетизированного переселения в местном районе составляла не менее 50%.
Ритм быстрого уничтожения 3-й и 4-й линий привел к большим перестановкам местных предприятий в сфере недвижимости. Более крупные разработчики первой линии вышли на местный рынок, и их богатый опыт в разработке и эксплуатации недвижимости помог местному рынку недвижимости восстановиться. Согласно статистике Shen Wanhongyuan Возьмем пример городов третьего уровня на юго-западе в качестве примера. В 2015 году десятка девелоперов в регионе заняли только место на предприятиях первого уровня в сфере недвижимости. В 2016 году число предприятий первого уровня на рынке недвижимости заняло 3 место, а доля рынка быстро выросла с 2,3% до 12,7%. Жилищные компании сократились с почти 300 до двузначных цифр.
Стоит отметить, что при входе в ведущие отечественные предприятия по недвижимости рынок будет продвигаться дальше. Ван Шэн, аналитик по ценным бумагам вышеупомянутых учреждений, сказал, что земельное финансирование будет преобразовано в дорогостоящие продажи земли, что будет способствовать росту цен на местное жилье и принесет пользу третьему и четвертому уровням. Разработчики ». В прошлом трех- и четырехуровневых городах развитие недвижимости не является зрелым в режиме бизнес-операции. Развитие земли в основном основано на передаче соглашения, а не на аукционе и аукционе. Этот вид земельного финансирования в основном основан на продаже земли, а не на вытягивании. Высокая цена земли.
Интересные споры
В отличие от влияния рынка недвижимости на продажи городов первого и второго уровня, политика внебюджетного переселения поддерживала продажи недвижимости в городах третьего и четвертого уровней. Однако с уменьшением давления на дезинфекцию политика монетизации реформы сарай также эффективна. Столкнулся со многими спорами.
«Изменения навеса искусственно создаются, CDB способствует, девелоперы застройщиков получают прибыль, перемещенные домохозяйства берут деньги, чтобы сформировать большое количество среднего класса, а большое количество доходов от сноса входит в недвижимость. Средства, выпущенные CDB, блокируются рынком недвижимости, не беспокоясь Инфляция, стимулирующая ВВП для увеличения налоговых поступлений, местной рентабельности, ипотечного кредитования в коммерческих банках, увеличивает прибыль, а цены на жилье увеличивают прибыль спекулянтов недвижимости, которые можно охарактеризовать как беспроигрышные. После касания новостей о недавнем стягивании денег, Старшие исследователи в сфере недвижимости слегка обижены: «Только необходимое давление растет, оно действительно возвращается к разреженным лука-помадам».
Первый аналитик рынка земли, который не хотел, чтобы его называли, сказал, что, когда дом был снесен на 3-й и 4-й строках, местное правительство будет обладать значительной суммой налога на добавленную стоимость земли и других налогов и сборов в дополнение к финансированию земли. Согласно правилу расчета НДС, Доход от продажи за вычетом вычетов (вычитаемые расходы включают в себя: оплату земли + стоимость строительства + комиссию за управление продажами + финансовые расходы и т. Д.), Рассчитать добавленную стоимость и коэффициент добавленной стоимости, а затем рассчитать увеличение налога в соответствии с градиентом. «Рынок недвижимости горячий, передача земли Количество и цена выросли, и соответствующие налоги определенно растут ».
При благоприятном воздействии монетизации на быстрое уничтожение привлекают внимание дивиденды на землю, полученные заинтересованными сторонами. Ян Юйцзин, директор по исследованиям Исследовательского центра Yiju, сказал, что с точки зрения налога на добавленную стоимость, налогов и цен на землю Отношения в определенной степени отражают взаимосвязь между ростом цен на землю и финансированием земли, а соответствующий доход увеличивается в соответствии с ожиданиями.
Многие в недвижимости, чтобы попасть на работу рано разработчики ТОП20 сказал журналистам: "Цель пролил изменение заключается в ускорении процесса урбанизации не хотят, чтобы поднять цены. Несколько лет назад (местные органы власти) имеют большое давление на фондовом, дом трудно продать, цена низкая. более мощная в последние года в инвентарь, спекулянты недвижимости пришли, цены идут вверх. пролили изменение валюты играют свою роль в разжигании. Как налог на прибыли, взимаемая фазы государственных ведомств чем проливать огромные реформы земли финансов и тратить огромные суммы кредита, эти деньги ничего.
В то же время ряд учреждений по ценным бумагам заявили, что готовность нынешней политики к продвижению монетизации снизилась, а тенденция пролить реформы на недвижимость замедлилась. Аналитик Haitong Securities Цзян Чао Считается, что цикл уничтожения недвижимости в городах третьего и четвертого уровня в течение многих лет снизился до нового минимума, а необходимость дальнейшего уничтожения была снижена. Рост продаж недвижимости привел к дальнейшему росту цен на жилье на третьем и четвертом уровнях с риском появления новых пузырей.
«Увеличится ли масштаб местного долга, станет ли он неконтролируемым долговым кризисом? В прошлом периоде дестабилизирующего движения сформировались новые запасы, но цены на жилье не такие же, как раньше, рынок недвижимости создает барьерное озеро, как «Рельеф?» Цуй Xiucheng, старший аналитик Института Керри, считает, что потенциальный кризис, связанный с монетизацией сарая, будет иметь значение. Кроме того, изменения сарая окажут негативное влияние на доходы от продажи земли на местном уровне, что косвенно повлияет на городскую инвестиционную платформу. Потенциальный доход или приток денежных средств.
«Успех города, самое главное, - это то, что городская промышленность прочная, экономика сохраняет определенный темп роста. Чанчжоу всегда был динамичным городом, несмотря на корректировку рынка недвижимости». CITIC Securities, аналитик, отказавшийся назвать его, сказал: С точки зрения политики в области недвижимости наиболее важным является то, что «(местное самоуправление) должно терпеть сокращение предложения земли». Из-за экономического здоровья город с более чем 40 млрд. Налоговых поступлений по-прежнему обладает достаточной способностью отказаться от соблазна на рынке земли в краткосрочной перспективе. '
«Без экономической основы пузырь в конечном итоге станет пузырем». Цуй Xiucheng сказал: «Следующая валюта должна быть свободной, но после того, как средства, выделенные на реформу сарая, станут меньше, первоначально свободные деньги будут вливаться в недвижимость, но это никогда не будет Города третьего и четвертого уровней с недостаточным потенциалом развития должны быть городами первого и второго уровня.
В настоящее время темпы урбанизации в Чанчжоу достигают 70%, а жилищная площадь на душу населения значительно превысила средний показатель по стране. Даже если сегодня инвентаризация более успешна, по-прежнему трудно поддерживать более 6 миллионов квадратных метров коммерческого жилья в течение длительного времени. Кроме того, нельзя игнорировать риски коммерческой недвижимости. Из случая Чанчжоу ясно, что разрушение заключается не в том, чтобы инвестировать в инвестиции в развитие недвижимости, а в переваривании исторических рисков. В предпосылке некоторого успеха в деле уничтожения следующий шаг заключается в развитии новых точек экономического роста. Учитель сказал.